City Deal for Real – “Publiek en privaat hebben elkaar nodig”

De zuidelijke Randstad heeft tot 2030 zo’n 230.000 woningen nodig, vooral in de steden. Voor een groot deel van die woningen zijn echter nog geen plannen gemaakt door de gemeenten. Hoe kunnen we dat versnellen? De partners van de City Deal Binnenstedelijk Bouwen en Transformatie maakten afgelopen week in Den Haag de balans op na de eerste fase van gesprekken en onderzoeken.

De bijeenkomst City Deal for Real vormt de afsluiting van de eerste fase van de City Deal. Afgelopen maart werd de City Deal afgesloten door zeven gemeenten in de Zuidelijke Randstad met het Rijk, de Provincie Zuid-Holland, Bouwend Nederland, Vastgoed Belang, Vereniging Deltametropool, Neprom, IVBN, Watertorenberaad en de BNG Bank. De afgelopen maanden zijn deze partijen druk geweest met het voeren van gesprekken op locaties en het doen van onderzoeken.

Meer woningen voor hoger opgeleiden
Drie onderzoeken laten de urgentie weer zien achter de City Deal. Wonen is nu eenmaal ontzettend belangrijk voor de economische ontwikkeling van de steden in deze regio. De bedrijven die zich hier vestigen hebben gekwalificeerd personeel nodig. Daarom moeten er woningen in de binnensteden komen voor hoger opgeleiden.
Herontwikkeling van leeggekomen gebieden en gebouwen is noodzakelijk. Want ondanks de groeiende vraag zie je veel binnenstedelijke locaties leegstaan en brak liggen. Voor een groot deel van de beoogde woningen zijn echter nog helemaal geen plannen gemaakt. Hoe komt het dat het zo lang duurt?

De City Deal heeft dan ook voor ogen om dit gezamenlijk te versnellen en heeft in de eerste fase daar een aantal onderzoeken voor laten uitvoeren. “Nu willen we in 2017 de City Deal verder concretiseren” stelde Gemma Smid-Marsman, voorzitter netwerk Zuidelijke Randstad bij de opening van de bijeenkomst. “Door de onderzoeken is explicieter geworden welke belemmeringen er zijn rond binnenstedelijke transformaties, bijvoorbeeld als het gaat om financiering en milieu wet- en regelgeving. Minister Blok heeft toegezegd om zijn best te doen om belemmeringen weg te nemen.”

Tekort plancapaciteit
Dat het aantal plannen bij gemeenten om binnenstedelijk te bouwen de laatste jaren sterk is afgenomen blijkt uit onderzoek van Rigo Research. Dat heeft onder meer te maken met de crisis, de dalende prijzen en aan het feit dat plannen die daardoor onrealistisch zijn geworden in de ijskast zijn beland. Het is een logische reactie op de crisis. “Gemeenten wilden overaanbod voorkomen, en zijn daarom gaan prioriteren”, lichtte Jan Scheel van het onderzoeksbureau toe. “Maar als je de woningbehoefte afzet tegen de plancapaciteit kan je concluderen dat er een tekort is. Met name in de steden Den Haag en Rotterdam is er niet genoeg plannen opgegeven.” Hoe kan die capaciteit weer worden vergroot? Op korte termijn moet er worden aangejaagd en moeten knelpunten worden weggenomen bij de vaststelling van plannen. Op lange termijn is het vooral belangrijk dat de continuïteit van het planaanbod wordt gewaarborgd, en dat er goede monitoring plaatsvindt.

Gezamenlijke opgave
De woningbouwopgave tot 2030 in Den Haag en Rotterdam stond ook centraal in een tweede onderzoek, van onderzoeksbureau Fakton. Aeisso Boelman lichtte het onderzoek op de bijeenkomst. “Beide gemeenten moeten de komende 15 jaar ongeveer 30.000 woningen realiseren om tegemoet te komen aan de vraag. De marktpartijen pakken echter niet alle ontwikkelingen goed op. Je ziet bijvoorbeeld dat corporaties zich terugtrekken uit de twee steden. De bestedingsruimte in deze steden is dan ook kleiner en het aantal locaties neemt sterk af”, zo waarschuwt hij. Ook het aanbod aan ‘makkelijke’ locaties neemt sterk af. In Rotterdam is dat in 6 jaar gedecimeerd, in Den Haag zelfs in 4 jaar. Boelman: “Dat is schrijnend als je het afzet tegen de vraag die we verwachten van 2000 woningen per jaar.”

Longlist maatregelen
Omdat volgens Fakton de stedelijke transitie structureel verlieslatend is, vraagt dit om forse financiële inzet, zo concludeert Boelman. Fakton heeft dan ook een longlist gemaakt met maatregelen, die allemaal bij elkaar het verlies kunnen halveren. De belangrijkste zijn slim versnellen, nadenken over flexibel mobiliteitsaanbod. Parkeren is immers altijd een probleem bij binnenstedelijke woningbouw. Er zijn allerlei nieuwe mobiliteitsvormen, die moeten beter worden bekeken. Er moet beter samen worden verkocht, in dialoog met elkaars wensen op tafel, door intensieve samenwerking zullen de faalkosten worden gereduceerd. Ook moet er een Publiek Fonds komen voor stedelijke transitie. Een derde onderzoek, uitgevoerd door onderzoeksbureau Rebel, keek ook naar die heeft een onderzoek gedaan naar de financiële kant van de opgave en concludeerde dat er meer experimenteerruimte nodig is binnen de City Deal. “Publiek en privaat hebben elkaar nodig.”

De TU Delft verzorgde twee workshops. In de workshop van dr. ir. Erwin Heurkens en dr. ir. Tom Daamen werd dieper ingegaan op actuele voorbeelden uit het buitenland van geslaagde gebiedstransformatie. Mr. Dr. Fred Hobma en dr. Wouter Jan Verheul spraken met belangstellenden naar mogelijke ideeën voor een publiek investeringsvehikel.

Vervolg in 2017
De analyses zijn gemaakt. Nu is het zaak om samen tot actie over te gaan om zo de noodzakelijke binnenstedelijke transformatie- en bouwopgave daadwerkelijk op gang te brengen. De bijeenkomst leverde in ieder geval belangstelling op van enkele deelnemers om volgend jaar als casus een rol te spelen bij de concretisering van de City Deal. Er is nog ruimte voor belangstellende gemeenten. De City Deal commissie gaat in januari 2017 door met dit vervolg.

Contact: Rindert Groeneveld, PZH

U bent hier

Partners

Deel deze pagina